皆さんは不動産登記と商業登記の違いを正しく理解されているでしょうか？登記というものが法務局で行う手続きだということはご存知でも、その詳しい内容についてはあいまいというケースもあると思います。しかし、登記は権利を保全するうえで重要なだけでなく、日々の取引や手続きの中でも関連しています。この記事では、不動産登記と商業登記の仕組みや違い、目的と役割などについてご説明します。
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不動産登記とは、不動産登記法により、不動産の所有者やそこに設定されている権利などの情報を記録したものです。以前は、不動産登記簿という簿冊に記入・管理されていましたが、現在はすべて電磁的記録に置き換えられています。
不動産登記を参照することで、その不動産の権利関係や変更の履歴を確認することができます。また、当事者は、登記をすることにより、権利内容や変動を第三者に主張（対抗）できるようになります。
なお、登記された内容は、一定の手数料を支払うことで誰でも閲覧したり、その内容を記載した書類(全部事項証明書など)を取得したりすることができます。
登記記録(以前の登記簿)は、「表題部」と「権利部」に分かれており、さらに権利部は「甲区」と「乙区」に分かれています。
表題部には土地や建物に関する種類や面積といった不動産の表示に関する事項が記載されており、具体的には、次のような項目か記載されています。
土地の場合 所在・地番・地目(土地の種類)・地積(土地の面積)
建物の場合 所在・家屋番号・種類・構造・床面積
表題部に記載されている事項に関する登記を「表題登記」をいい、建物が新築された場合や表題部に記載された事項に変更があった場合に表題登記が行われます。
また、土地を2つに分けるときには「分筆」手続きが必要となりますが、このような場合にも表題登記として分筆の登記がなされます。
なお、表題登記の申請を業として代理できるのは、土地家屋調査士となります。
一方、権利部には土地や建物に関する所有権や抵当権などの権利に関する事項が記載されています。さらに権利部は甲区と乙区に分かれており、それぞれ以下の区分に応じて必要な事項が記載されています。
甲区－所有権に関する保存、移転、変更、抹消などの記録
乙区－抵当権、根抵当権、賃借権、地上権、質権など所有権以外の権利に関する設定、移転、変更、抹消などの記録
たとえば、相続により不動産の所有権が移転した場合は、相続を原因とする所有権移転登記が行われます。また、銀行等から融資を受ける際に担保権を設定する場合には、抵当権や根抵当権の設定登記を行います。
なお、これらの権利登記の申請を業として代理できるのは、司法書士となります。
商業登記とは、会社法などの法律の規定により登記すべきと定められた一定の事項を、登記記録として記録し、広く一般に公示するものです。
会社に関する一定の事項を公示することで、安全な取引を円滑に行うことができ、また当該会社としては公示した内容を第三者に対抗することができるようになります。
こちらについても、不動産登記と同様、現在はすべて電磁的記録に置き換えられており、また、一定の手数料を支払って登記された内容を閲覧したり、履歴事項全部証明書などを取得することができます。
登記記録に記載されている内容は会社の種類により異なりますが、たとえば株式会社の場合は、目的・商号・本店・資本金の額・発行可能株式総数及び発行済株式の総数・役員の氏名（代表取締役においては氏名及び住所）・公告方法・会社成立の年月日など多岐にわたります。
登記すべき事項は設立登記の際に記録されますが、記録された登記事項に変更があった場合や新たな事項を設定した場合等は、変更登記をする必要があります。
たとえば、会社の商号を変更するときは「商号変更登記」を、役員に変更があった場合には「役員変更登記」を行います。
不動産登記と商業登記とでは、どのような違いがあるのでしょうか。
まず、不動産登記と商業登記では登記の効力に違いがあり、不動産登記には公信力はなく、商業登記には公信力があります。「公信力」とは、登記された内容に一定の効力が生じることです。
つまり、公信力のない不動産登記では、登記上の所有権者から不動産を譲り受けたとしても真の所有者が別にいるときは、たとえ登記を信頼して取引をしたとしても、不動産を取得できない場合があります。
一方で公信力のある商業登記では、故意または過失によって不実の事項を登記した者は、その事項が不実であることをもって善意の第三者に対抗することができません。既に退任した前代表取締役が、会社の名前で取引をしたとしても、退任登記を行っていない以上、その登記を信頼して行われた当該取引については、会社として責任を負うことになります。
これは不動産登記と商業登記の目的に違いに関係があります。登記制度は一定の事項を公示することで、安全で円滑な取引を目的としていますが、不動産登記は「国民の権利の保全」を、商業登記は「会社等に係る信用の維持」をそれぞれ意図しており、そのため登記の効力に差があると考えられます。
また、不動産登記は「国民の権利の保全」を図るものであることから、登記（権利登記）をするしないは本人の意思に委ねられていますが、商業登記は「会社等に係る信用の維持」を図るものであることから、登記は義務とされている点でも違いがあります。
不動産登記・商業登記は、ともに管轄する法務局で行います。法務局とは、登記の受付や審査、証明書の発行手続きを行っている役所で、「登記所」などとも呼ばれます。
いずれの登記も法務局に申請しますが、不動産登記と商業登記は担当する係が異なるため、申請の際には間違えないように注意する必要があります。なお、登記の申請は不動産の所在地(不動産登記の場合)や本店の場所(商業登記の場合)に応じて管轄が決まっているため、正しい管轄の法務局に申請しなければなりません。
不動産登記や商業登記は、一般的に以下の手順で申請されています。
① 登記記録の事前確認
登記書類の準備や登記申請の前には、現在の状況・権利関係等を確認するために、登記事項証明書や登記情報を取得して確認することをおすすめします。
② 登記申請書の作成
必要な内容を記載した登記申請書に添付書類を付けて、登録免許税分の印紙を貼ります。
③ 申請書類の郵送または法務局での提出
登記申請書の準備ができたら、法務局の担当(不動産登記係か法人登記係)あてに申請書一式を郵送するか、もしくは直接持参して提出します。
なお、登記申請は、オンラインでも行うことができますが、その場合には各種ソフトのダウンロードや電子署名ができる環境、電子証明書の取得が必要となります。
④ 登記完了予定日の確認
登記申請書を持参して申請した場合には、申請日に対応した登記完了予定日が示されますので、その日付を控えておきます。郵送で申請した場合には、法務局ホームページで登記完了予定日を確認することができます。なお、申請に不備があるときは、補正手続きが必要となり、補正をしないとその申請は却下されてしまいます。補正の連絡があった場合は、速やかに補正対応を行いましょう。
⑤ 登記完了の確認
登記申請の内容に問題がなく登記が完了したら、変更内容が反映された登記事項証明書を取得することができるようになります。
⑥ 登記識別情報等の受領
一定の不動産の権利登記を申請した場合には、登記完了後、法務局から登記識別情報通知書（登記識別情報を記載した書面）が交付されます。登記識別情報は、次に当該不動産で何らかの登記申請をする際に必要となる場合がある大切な情報（書類）となりますので、大切に保管しましょう。
不動産登記・商業登記のいずれについても、その登記の内容に応じて登録免許税がかかります。主な登記手続きと登録免許税については以下のとおりです。
土地や建物の表題に関する登記
土地や建物の所有権移転登記
建物の保存登記 不動産価格の4/1,000
抵当権（根抵当権）の設定登記 債権額（極度額）の4/1,000
抵当権、根抵当権の抹消登記 不動産1個につき1,000円
※ 一部の登記については、軽減税率が適用されることがあります。
株式会社の設立登記：資本金額の7/1,000 ※15万円に満たない場合には15万円
合同会社の設立の登記：資本金額の7/1,000 ※6万円に満たない場合には6万円
合名・合資会社の設立登記：1件につき6万円
株式会社・合同会社の増資の登記：増加した資本額の7/1,000 ※3万円に満たないときは3万円
本店移転登記：3万円 ※他の管轄へ移転する場合は2件の申請が必要となるため、合計6万円
役員変更登記：3万円 ※資本金額が1億円以下の会社については1万円
その他の登記事項の変更等：3万円
不動産に関する登記のうち、表題登記については、原則として所有者に申請義務が課されています。そのため表題登記に関する変更等が生じた場合には、その不動産の所有者は1ヶ月以内に表題登記をしなければ10万円以下の過料となります。
なお、2024年を目途に、相続登記については、相続や遺贈で不動産を取得した者が、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが義務付けられました。この義務に違反した場合は10万円以内の過料となります。
商業登記については、会社法により「会社の登記事項に変更が生じた場合は変更から2週間以内に登記をしなければならない」と定められており、これに違反した場合には代表者個人に対して最大100万円以下の過料が課されます。
不動産登記や商業登記は、それぞれ目的や役割が異なりますが、いずれもご自身や会社の権利を守るための重要な手続きです。そのため、具体的な申請手続きは専門家に任せるとしても、「それぞれの登記事項証明書にどんなことが書かれているのか？」、「記載内容のどこに注意をしなければならないのか？」などについては、しっかりと抑えておく必要があります。
また、ケースによっては登記の申請忘れにより過料となってしまうこともあるため、いつまでに申請しなければならないかなどについても理解しておきましょう。
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